상가주택 양도소득세 알아보기

1층은 상가로 쓰고 2,3층은 주택으로 쓰는 상가와 주택이 섞여 있는 건물 즉 우리가 흔히 말하는 주상복합건물을 상가겸용주택이라고 합니다.

 

 

내년부터는 양도가액이 9억원을 초과하는 상가겸용주택을 팔 때 상가 연면적에 대해서는 더 이상 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없다고 합니다. 

 

세법에선 장기보유 1주택자에 대해 다양한 양도세 혜택을 주고 있습니다. 우선 1세대 1 주택 비과세 요건을 갖춘 경우 양도가액 9억 원까지 비과세가 가능하며 9억 원 초과 시 전체 양도차익 중 전체 양도가액에서 9억 원을 초과하는 양도가액에 대한 비율만큼에 대해 과세과 됩니다. 

 

또한 장기보유특별공제 혜택도 있어 올해부터는 보유기간 및 거주기간에 따라 연 4%씩 적용돼 10년 이상 보유 및 거주했다면 최대한도인 양도차익의 80%를 공제받을 수 있습니다.

 

하지만 상가는 양도일 현재 1채뿐이라도 양도세 비과세는 없습니다. 비과세 규정은 주택에 한해서 1세대 1주택요건을 만족했을 때 적용되는 것이기 때문이죠. 마찬가지로 다주택자가 가진 상가라도 다주택자 중과는 주택에 한해서 적용되는 것이므로 상가와는 관련이 없습니다.

 

상가는 보유기간에 따라 연 2%씩 15년 이상 보유한 경우 최대 양도차인의 30%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있고 기분 세율은 6~45% 가 적용됩니다.

 

	현행	2022.01.01 이후
주택 > 상가	건물전체를 주택으로 인정	주택, 상가를 구분
주택 < 상가	주택, 상가를 구분

현행 세법은 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 여겨 양도세를 적용하고 있으나 내년부터는 개정세법에 따라 양도가액이 9억 원을 초과하는 상가겸용주택은 주택 연면적이 상가 연면적보다 커도 주택 연면적만 주택으로 적용해 양도세 비과세를 적용하고 상가 연면적에 대해서는 상가로 적용해 양도세를 계산하게 됩니다.

 

단 9억원 이하 상가 겸용 주택은 현행과 마찬가지로 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 전체를 비과세 받을 수 있습니다.

 

 

따라서 겸용주택건물이 주택 이외의 이용면적 비율이 높을수록, 보유기간 10년 이상 정도의 장기보유자일수록 더욱 불리하게 과세될 전망입니다. 주택부분으로 보았을 경우 받았을 장기보유 특별공제 ( 3년 이상 24%부터 , 최대 10년 이상 80%) 적용이 배제되고 주택 외 부분은 일반 부동산의 장기보유 특별공제( 3년 이상 6%부터, 최대 15년 이상 30%)를 적용받기 때문입니다.

 

한 예로 10년간 보유및 거주, 장기보유특별공제 최대 적용시 다음과 같습니다.

	현행	2022.1.1 이후
	전부주택	주택	상가
양도가액	20억원	20억원
양도차익	8억원	4.4 억원	3.6억원
양도 소득세	1천 5백만원	-	9천만원
차이	(-) 7천 5백만원

 

 

시행시기는 2022년 1월1일 이후이니 9억 원이 넘는 상가겸용주택을 보유한 1세대 1 주택자는 올해 양도하는 경우와 내년 이후에 양도하는 경우의 양도세를 비교해 유리한 방향으로 계획을 세우는 것이 좋겠습니

 

 

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