시행사 시공사 차이(+분양대행사)

아파트나 상가 분양 광고나 모델하우스 , 건설현장 등에서 흔히 시행사와 시공사라는 용어를 접하게 됩니다..  시공사는 보통 눈에 익숙한 회사들이지만 시행사의 경우는 생소한 이름인 경우가 많습니다.

 

 

 

분양시장에서 시행사와 시공사의 구분은 굉장히 중요하므로 차이점에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

시행사

시행사는 부동산 개발사업의 실질적인 사업운영 주체로 공사의 전 과정을 도맡아 관리합니다. 

 

토지 매입부터 각종 인허가, 자금 조달, 분양장소,계약, 입주 등 총괄하는 엄무를 맡습니다. 아파트의 경우 계약자와의 계약에서부터 입주까지의 전 과정을 관리하고 책임지는 것입니다.

 

시행사는 시공사인 건설회사에 도급건설을 위탁하고, 금융기관으로부터 자금 조달을 담당합니다.  재건축 아파트의 경우 재건축조합, 민간사업자라면 부동산 개발회사나 지주 등이 대표적이며 상황에 따라선 부동산 개발업자라는 의미의 디벨로퍼(Developer)로 불리기도 합니다. 계약자가 아파트나 상가 입주 후 하자가 발생했을 경우 책임은 시행사 몫이 됩니다.

 

과거에는 대형 건설사들이 시행사와 시공사를 병했했지만 건설사들이 보다 많은 건물을 짓기 위해 대출을 받아 부채비율이 높아짐에 따라 IMF 이후 이를 줄이기 위해 시행사와 시공사 역할이 나눠지게 되었습니다.

 

 

분양대행사

분양할 때 시행사와 협력해 분양을 담당하는 분양대행사가 있습니다. 분양대행사는 시행사에게 일정 부분 수수료를 받고 분양과 관련된 마케팅 홍보활동을 전담하며 분양률을 높이기 위한 실질적인 업무를 수행합니다. 모델하우스에 상주하는 직원들은 시행사 직원들도 있지만 분양대행사 직원들이 배치되는 경우도 있습니다.

 

 

시공사

 

시공사는 실제로 공사를 담당하는 회사로 주택건설사업자로 등록된 업체여야 하며 시행사로부터 발주를 받고 단순 공사만을 실시하는 곳으로 공사를 뺀 나머지 부분에 대해서는 거의 관여를 하지 않는 것이 특징입니다.

 

삼성물산이나 현대건설, 포스코건설, GS건설 등이 시공사에 대표적인 예이며 시공사는 건축비와 이윤이 포함된 공사비를 시행사로부터 받습니다.

 

시공사는 건설 외에는 분양 등 다른 분야에는 관여하지 않습니다. 시공사가 부도가 났을 경우 시행사는 다른 시공사를 선정해 공사를 계속 진행할 수 있으며 간혹 시공사가 시행을 함께 맡아 진행하는 경우도 있습니다.

 

 

지금까지 시행사와 시공사의 차이점에 대해 알아보았습니다. 비슷 보이지만 상당히 다른 역할을 수행하고 있으므로 분양에 관심 있거나 직접 계약하실 땐 유명한 아파트 브랜드나 건설사를 따지기 보단 사업 주체인 시행사의 역량과 자금능력 등을 꼼꼼하게 따져봐야 하겠습니다.

 

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