법정지상권 성립요건 (+주의사항)

법정지상권이란 동일한 소유의 토지와 건물이 경매 등의 이유로 소유자가 달라졌을 때 건물 소유자가 건물 이용을 위해 필요한 토지의 사용에 대해 법적으로 그 권리를 보장해주는 것을 말합니다.

 

 

하지만 경매를 통해 낙찰 받고자 할 시, 등기부상에 표시가 되지 않기 때문에 분석이 쉽지 않고 위험도 크기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 하므로 법정지상권이란 정확히 무엇인지 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

법정지상권은 경매나 매매등 여러 원인을 통해 건물 소유주의 명의와 건물이 속한 대지 소유주 명의가 달라질 때 발생합니다. 대지 소유자가 바뀌게되면 대지 내 건물이 무단 철거되는 등 건물주의 권리가 훼손될 우려가 있습니다.

 

법정지상권은 바로 이런 피해를 방지하기 위해 성립하는 권리로 대지소유자가 건물을 함부로 철거하지 못하도록 하는 근거가 됩니다. 법정지상권이 성립하고 있으면 대지를 소유하고 있다 해도 대지 내 건물 내외부에 침입하거나 임의로 훼손할 수 없습니다.

 

또한 법정지상권은 등기를 요하지 않으며 등기가 없어도 법적인 성립요건만 갖추면 성립하는데요 성립요건은 다음과 같습니다.

 

첫째, 최초 근저당 설정 당시에 건물이 존재하여야한다.

둘째, 최초 근저당 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일 인어야 한다.

셋째, 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.

 

위의 요건을 갖추고 있을 때 법정지상권 성립합니다. 우리나라는 등기법상 토지와 건물이 별개로 취급되기 때문에 경매에서도 토지 또는 건물만 경매되는 경우가 많습니다. 토지 또는 건물 중 하나만 경매될 때는 입찰에 참가할 시 반드시 법정지상권의 성립요건을 따져봐야 합니다.

 

만약 토지를 경매로 구입하려고 하는데 법정지상권이 성립되는 건물이 있다면 토지 소유자 입장에서는 토지를 제대로 이용하지도 못하고 건물 소유자에게 끌려다닐 수밖에 없고, 반대로 건물만 경매되는 경우에 해당 건물이 법정지상권 성립요건을 갖추지 못하고 있으면 낙찰을 받더라도 토지 소유자로부터 강제 철거를 당할수 있게 되는 것입니다. 따라서 건물을 낙찰받더라도 그 건물을 이용하거나 처분 등 재산권 행사 시 많은 제약이 따를 수밖에 없게 됩니다.

 

 

법정지상권이 인정되면 건물에 따라 30년간 사용할 권리가 있습니다. 지상권 존속기간이 최대 30년이고 단순한 목조주택도 15년간 사용하고 소유할 권리가 생기기 때문에 지상권이 걸려있는 물건을 낙찰받은 대지 소유주는 오랜기간 부담을 안게 됩니다.

 

이때문에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 땅은 매매나 경매를 불문하고 거래가 잘 이뤄지지 않습니다. 하지만 이와 같이 사정을 미리 인지하지 못해 피해를 볼 상황에 처했다면 대지 소유주에겐 두 가지 대처법이 있으며 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

첫 번째는 자료 청구입니다. 법정지상권이 성립하는 건물이라도 그 건물이 지어진 땅은 대지 소유주의 것이기 때문에 대지 소유주는 건물 소유주에게 땅을 빌려주는 대가로 금전을 청구할 수 있으며 건물주가 일르 거부하거나 협의하고도 지키지 않을 경우 대지 소유주는 지료청구 소송을 할수 있습니다. 

 

이 소송을 통해 대지 소유주는 건물 소유주에게 지료에 상당하는 금전을 받아낼 권리를 법적으로 확보하게 되는 것입니다. 이때 지료는 공시지가의 5~10% 내에서 양측이 협의해 결정하는 것이 보통입니다.

 

두 번째는 법정지상권 소멸청구입니다. 특정 액수로 정한 지료를 청구한 이후 2년이 경과하거나 2년분 이상의 지료가 체납될 경우 대지 소유주는 건물에 대해 법정 지상권의 소멸 청구를 주장할 수 있습니다. 이때 건물주는 대지 소유주에게 해당 건물을 매수하라는 청구를 할 가능성이 있지만 이는 지상권 소멸 이유가 존속기간 만료에 해당하는 경우에만 해당할 뿐 지료의 체납 때문에 법정지상권이 소멸된 경우에는 청구할 수 없는 것입니다.

 

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지금까지 법적지상권의 의미와 성립요건 및 경매 후 대처법등에 대해 알아보았습니다. 부동산거래는 항상 큰 금액이 오가는 만큼 사전에 미리미리 공부한후 전문가와의 상담을 통해 피해보는 일이 없도록 해야할 것입니다.

 

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