입주권 분양권 차이점(+세금)

양도소득세 과세대상 자산으로는 주식, 채권, 부동산등 여러가지가 있으며 이중 부동산을 취득할수 있는 권리인 아파트 분양권과 조합원 입주권의 의미와 관련 세금에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

입주권

 

입주권이란 재개발이나 재건축 사업으로 인해 집을 잃게 된 조합원이 새로 짓게 될 집에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권은 새 집이 완공되면 주택으로 바뀌게 됩니다.

 

조합원 자격
재건축의 조합원 자격은 건축물과 토지를 모두 가진 사람이 재건축 사업에 동의해야 합니다.
재개발은 구역 내 건물 혹은 토지 중 하나만 소유하고 있어도 조합원이 될 수 있습니다.

 

 

 

시중에 거래되는 입주권에는 기존 건물의 평가액과 납부 청산금, 웃돈이 모두 포함돼 가격이 산정됩니다. 주택 매입을 위한 모든 비용을 지불해야 하기 때문에 초기 비용 부담이 상당하지만 입주권은 분양권에 비해 저력 한 가격으로 매입할 수 있으며 건설사가 제공하는 이주비 지급, 발코니 무료 확장, 시스템에어컨 무상제공 등과 같은 여러 가지 혜택을 받아 볼 수 있어 선호하는 이들이 많습니다.

 

 

분양권

 

분양권은 조합원이 아닌 일반 주택 수요자가 청양통장을 이용해 새 집을 취득할 수 있는 권리를 뜻하며 일반적으로 조합원에게 배정된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 건설회사와 분양계약을 체결해 권리를 취득하게 됩니다. 즉 건설사에서 새로운 아파트를 분양하게 되고, 청약을 해서 동, 호수 당첨 후 계약까지 완료한 상태가 분양권입니다. 

 

 

 취득세

 

입주권의 취득세는 일반 주택에 비해 세율이 훨씬 높습니다. 입주권을 관리처분 인가 전에 매입했다면 기존 주택을 매입한것으로 취급해 취득세는 1.1%가 부과됩니다. 관리처분인가 후에는 곧 이주 및 철거가 이뤄지게 되 주택이 사라지게 되므로 토지에 대해서만 취득세를 부과하며 주택이 아닌 토지로 과세하므로 4.6%의높은 세율이 부과 됩니다.

 

분양권은 입주 시점에 취득세를 한 번만 납부하면 되며 주택의 경우 면적에 따라 1.1 ~3.5%의 세율이 적용됩니다. 분양권을 분야가에 프리미엄을 지불하고 매입했다면 과세 표준은 분양가가 아니라 분양가에 프리미엄을 더한 금액이 되며 재산세는 입주권과 달리 지불하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

주택수 포함 여부 

 

분양권은 아파트가 완공되기 전까지 권리로만 판단하기 때문에 다른 주택의 양도소득세를 계산할 때 주택수에 포함시키지 않습니다. 

 

입주권은 기존에 주택이었던 적이 있기 때문에 다른 주택을 매각할 때 주택으로 간주해 주택수에 포함시킵니다. 

 

 

양도소득세

 

입주권은 다른 주택을 매각할때 주택수에 포함시키기 때문에  양도소득세 비과세가 불가능하며 조정대상지역에 있는 주택을 매각하는 경우엔 1세대 1 주택이 아닌 다주택 보유자로 구분돼 양도소득세가 중과되며 장기보유 특별공제에서도 배제될 수 있습니다.

 

분양권은 주택이 아니기 때문에 세율이 일반주택에 관한 양도소득세와는 다르게 적용됩니다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 분양권을 1년 미만 보유했을 시 양도차익의 70%를 2년 이상 보유했을 경우엔 60%의 세율이 적용돼 양도차익의 대부분을 세금으로 내게 됩니다. 

 

 

 

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지금까지 입주권과 분양권의 차이 및 관련 세금에 대해서 알아봤습니다. 세금정책이 계속 바뀌고 있어 세금에 대해서 제대로 알지못하고 섣불리 입주권이나 분양권을 매입 또는 매도한다면 세금 폭탄을 맞게될수도 있으니 미리 알아두시고 추후 거래시 전문가와 좀더 정확한 상담하셔서 불이익을 당하지 않으시길 바랍니다.

 

 

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