유치권 행사와 성립요건(+소멸)

유치란 남의 물건을 맡아두는 것을 뜻하는 용어로 유치권은 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관한 채권을 가지는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

부동산에서 유치권은 건축이나 리모델링 및 보수·인테리어 공사 등을 하고 공사비를 지불하지 않아 시공사가 해당 부동산을 점유하는 것으로 종종 공사현장에서 유치권 점유중이란 경고문이 적혀있는 현수막을 볼 수 있는데요 이는 공사대금을 받지 못한 시공업체나 건축업자가 미수금을 받을 때까지 담보용으로 건물을 점유하고 있는 것입니다.

 

유치권은 공사의 목적물을 점유하면서 건축주가 공사비를 지급할 때까지 이를 돌려주지 않는 것으로 후속 공사업체 또는 건축주의 출입까지 배제할 수 있는 효력이 있으나 잘못 행사할 경우 오히려 건축주에게 손해배상을 해 주어야 할 수도 있기 때문에 몇 가지 유의할 점이 있습니다.

 

 

 

유치권 행사를 위한 성립 조건은 다음과 같습니다.

 

• 적법하게 다른 사람 소유의 물건을 점유해야 합니다.

• 점유한 물건과 관련된 채권으로서, 채권이 `변제기에 있어서 채권자가 언제든지 채권을 행사할 수 있어야 합니다.

• 채권자가 채무자에게 유치권을 행사하지 않겠다는 특약을 한 사실이 없어야 합니다.

 

유치권을 행사하기 위해 건물 등 부동산을 점유할 때는 반드시 자신의 점유를 다름 사람에게 빼앗기지 않도록 계속적, 배타적으로 점유하고 유치권을 행사한다는 사실을 외부에 공시하여 유치건 행사의 외관을 갖추어야 합니다.

 

단지 형식적으로 유치권 행사를 한다는 현수막만 걸어놓는다거나  컨테이너 등의 가림막을 설치해두었으나 누구든지 자유로이 해당 현장에 들어와 통행할 수 있도록 한다면 이는 계속적, 배타적으로 부동산을 점유하고 있다고 보기 어려워 유치권이 인정돼 않을 수 있으니 관리소장 또는 경비원을 상주시키거나, 해당 건물을 자물쇠 및 울타리 등으로 완전히 봉쇄하는 수준의 점유여야 유치권을 성립시킬 수 있습니다.

 

 

 

유치권은 등기상으로는 확인이 불가능하며, 유치권자는 우선변제권이 없어 경매 시 배당을 받지 못합니다. 하지만 유치권이 낙찰자에게 인수되기 때문에 새로운 주인에게 변제를 요구하거나 기존 주인에게 돌아갈 배당금이 있을 경우 이를 압류할 목적으로 경매를 신청할 수 있습니다.

 

유치권자는 유치 물을 점유함에 있어 관리자의 주의의무를 다해야 하면 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 채무자의 승낙없이 유치물을 사용, 대여, 담보제공을 하지 못하며 위반 시 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다.

 

 

이젠 차를 타고 지나다 그냥 그런가보다 하며 지나친 '유치권 행사중' 문구를 , 상황을 이해하지 못하는 누구에겐가 간단한 설명을 해줄수 있지 않을까요?

 

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