부담부증여 양도소득세 취득세 계산

부담부증여는 배우자나 자녀에게 주택을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 말하며 증여받은 사람이 증여받은 자산에서 채무를 뺀 금액에 대해 증여세를 부담하고 증여한 사람은 채무 부분에 대해 양도소득세를 부담하게 됩니다.

 

 

최근 들어 천정부지로 높아진 집값으로 인해 양도세 중과를 피하기 위한 차선책으로 증여를 택하는 사람들이 늘면서 부담부증여에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 다양한 경우의 부담부증여를 통해 어떤 세금이 부과되는지 ,부담부증여를 통한 절세의 방법은 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

 

 

<일반증여와 부담부증여의 증여세 차이>

구분	일반증여	부담부증여
증여재산	10억원	10억원
채무 (전세보증금, 은행대출금)	-	(-) 5억원
증여세 과세표준	10억원	5억원
증여세	2.25억원	8천만원

 

 

 

위의 표와 같이 일반 증여의 경우 부모가 자녀에게 10억 원의 아파트를 증여할 시 자녀는 2억 원이 넘는 증여세를 내야 합니다. 만약 전세보증금 5억 원이 낀 부담 부증 여시 해당 아파트에 껴있는 전세보증금이 5억 원 까지 자녀가 물려받게 되며 10억 원에서 보증금을 차감한 5억 원을 기준으로 8천만 원가량의 증여세를 내면 되는 것입니다. 이때 재산과 함께 넘겨준 채무 5억원에 대해서는 양도세가 부과되며 이는 부모가 납부하게 됩니다.

 

• 증여자가 1세대 1주택자인경우

1세대 1 주택자라면 비과세 요건을 충족하는 경우 양도세는 비과세이고 자산에서 채무를 뺀 부분에 대한 증여세만 납부하면 되므로 일반 증여보다는 부담부증여를 통한 증여가 유리합니다.

 

•  3 주택자 이상자인 부모가 독립한 자녀에게 부담부증여를 할 경우

부모가 1 주택자 또는 일시적 1가구 주택일 경우에는 양도소득세가 비과세 되므로 세 부담이 없거나 크게 줄어들지만 부모가 3 주택 이상자라면 장기보유 특별공제 배제 및 중과세율이 적용돼 고액의 양도소득세를 내야 하기 때문에 일반 증여 시 보다 증여세가 더 커질 수 있습니다.

 

만약 다주택자가 부담부증여를 하고자 한다면 채무의 비율이 낮거나 취득한 지 오래되지 않아 양도차익이 적게 산출되는 부동산을 증여하는 것이 좋습니다. 양도세 중과가 되더라도 양도차익이 적으면 적용되는 세율구간이 낮아지기 때문입니다.

 

• 조정대상지역 내 다주택자의 경우

< 취득세 세율>

구분	조정대상지역	비조정대상지역
증여	12%	3.5%
1주택 유상취득	1~3 %	1~3%
2주택 유상취득	8%
3주택 유상취득	12%	8%

 

 

 

부모가 2 주택 이상 보유한 상황에서 조정대상지역 내 공시지가 3억 원 이상 주택을 순수 증여하면 12%의 중과 증여 취득세율을 적용받게 되어 일반적인 증여 취득세율보다 3배 이상 증가합니다.

 

부담부증여에 대한 취득세를 계산할 때는 무상 취득분과 유상 취득분으로 나누어 계산하며 조정대상지역의 주택을 증여한다고 했을 때, 무상취득 부분은 12%가 적용되고 유상취득 부분은 증여받는 자의 주택수에 따라 1~12%가 적용됩니다.

 

또한 주택을 증여받는 자녀의 경우 증여재산 중 유상취득부분 ( 채무 부분)이 커질수록 취득세를 줄일 수 있습니다.

• 자녀의 경제적 능력이 미약한 경우

채무를 승계하는 자녀가 경제적 능력이 전혀 없을 경우 매매 취득에 따른 취득세율을 적용받지 못하고 일괄적으로 증여 취득세율을 적용받습니다.

 

하지만 자녀가 독립세대이고 무주택자라면 아주 낮은 취득세율을 적용받을 수 있으므로 증여 전에 필히 자녀의 독립가구 여부 및 소득이 있음을 입증하여야 합니다. 

 

전세보증금이나 채무에 대한 부담이 자녀에게 이전되며 반드시 자녀는 이자지급이나 원금상환 등을 직접 본인이 해야 합니다. 만일 부모님이 도와주거나 한다면 부담부증여를 취소하고 일반 증여로 보아 세금을 추징하면서 가산세까지 부담하게 될 수 있습니다.

 

 

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부담부증여를 위해서는  부모와 자녀 간에 발생하는 양도소득세, 증여세 , 취득세를 가장 최소화하는 방법을 찾는 것이 핵심입니다. ① 증여자가 다주택인지 여부, 이에 따른 양도세 중과여부, 양도차익의 규모 등 여러 면에서 살펴보아야 하며 ② 자녀가 인수한 채무는 자녀가 스스로 모두 상환하여야 하며 ③ 취득세는 증여 부분과 양도 부분 세율이 다름을 잘 따져봐야 합니다.

 

매매보다는 증여를 통해 세금을 줄이고자 선택했지만 생각보다 고액의 세금을 납부하게 될 수도 있으니 관련 전문가와의 충분한 상담을 통해 부담부증여의 시점을 계획하는 것이 최선의 방법이 될 것입니다. 

 

 

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