가로주택정비사업 문제점 및 장점

가로주택정비사업이란 서울시가 소규모 정비사업 활성화를 위해 2012년 도입한 제도로 '미니 재건축'으로 불리며 기존의 가로구역( 도로로 둘러싸인 구역)을 유지하면서 1만 ㎡이상 소규모 노후 주거지를 정비하는 사업입니다.

 

 

대규모 정비사업에 의한 지역 커뮤니티의 붕괴, 사업의 지연에 따른 갈등 발생 등 다양한 문제에 대한 새로운 대안으로 소규모로 지역 정비를 위해 가로주택정비사업이 등장하게 되었습니다.

 

이 사업은 노후한 주택이 밀집한 소규모 구역을 빠르게 정비하는데 초점이 맞춰져있습니다. 일반 재건축 사업이 평균 9.7년가량 걸리는 것과 달리 가로주택정비사업은 약 3~4년가량 소요됩니다.

 

 

추진절차

 

가로주택정비사업은 대규모로 개발되는 재개발, 재건축 사업에 비해 그 규모가 사업시행구역 1만제곱미터 미만으로 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 사업기간 단축이 가능합니다.

 

 

재개발·재건축과의 차이점

 

재건축은 해당지역 내에 도로나 상하수도 등 사회기반시설이 양호해 기존주택만 헐고 다시 짓기만 하는 사업방식이며 재개발은 해당지역내에 사회기반시설 확충이 반드시 필요해 해당 지역을 헐고 주택뿐 아니라 사회기반시설도 같이 다시 짓는 사업방식입니다.

 

반면 가로주택정비사업은 일정면적(1만㎡)이하의 구역에서만 사업이 가능하다는 점에서 '미니 재건축'의 일환입니다. 대신 재건축 · 재개발과는 다른 규정을 적용받아 사업시행기간이 빠른 장점이 있습니다.

 

또한 재건축사업이 아니기 때문에 재건축 초과이익환수제 법 적용을 피해갈 수 있어 재건축부담금도 낼 필요가 없습니다.

 

 

 

 

 

장점

 

① 가로주택정비사업의 추진을 위해서는 토지등소유자의 80% 이상 동의를 받아야 사업 추진이 가능하나 소규모 개발사업으로 이해관계자가 소수로 한정되어 사업 추진 시에는 신속한 의사결정과 주민의견을 반영하기에 용이합니다.

 

② 기존의 정비사업 절차에서 정비구역의 지정 및 추진위원회 구성 단계가 생략되고, 조합설립인가 단계부터 시작되기에 사업저차가 간소화되어 사업기간의 단축과 그에 따른 대출 이자 등의 사업비 절감을 기대할 수 있습니다.

 

③ 1가구당 최대 3주택까지 공급이 가능하도록 규정하고 있어, 거주 이외에 임대목적으로 추가 주택의 공급이 가능합니다.

 

④ 정비사업에서 건축규제를 완화받기 위해서는 공공기여 (기부채납 )에 따른 용적률 완화, 또는 특별 건축구역의 적용 등에 따라 건축관계법령의 규제완화가 가능하나, 가로주택정비사업의 경우 공공기여 조건 없이도 건폐율, 높이, 부대시설 설치 기준 등의 완화 적용이 가능합니다.

 

 

문제점

 

추진절차가 간편하고 사업기간도 짧아 재건축·재개발의 대안으로 여러 곳에서 추진되고 있지만 도심지 정비 및 도시경관을 저해하고 일조권을 침해하는 등 문제점과 재개발· 재건축 등 대규모 도시정비사업과 달리 인프라 시설 확충에 대한 의무가 없어 기반시설과 도시 계획에 맞지 않는 '나 홀로 건축물'이 난립하게 됩니다.

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규모면에서 수익성이 낮아 중소 건설사 위주로 수주 경쟁이 있던것에 반해 최근에는 대형사들도 시장 참여를 하고 있는 추세라 건설사 입장에서는 시장경쟁이 치열해지고 있습니다.

 

규제측면에서 변동이 많은 만큼 관련 추진 지역에 속한 주민이라면 당시 시점의 법규나 장단점을 파악해두어야 피해보는 일이 없을것 입니다.

 

 

석관동 가로주택정비 사업 (+ 시세)

 

서울시역세권활성화 사업지로 선정된 3곳

 

중구 을지로 공구거리 재개발 사업내역