투기과열지구 및 조정대상지역 알아보기

부동산 규제 지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 3가지로 나뉜다. 규제지역에 따라 부동산 대출 및 세금규정이 달라지는 만큼 자신이 보유하고 있는 주택이나 구입하고자 하는 주택의 소재지가 규제지역에 해당하는지 여부를 반드시 파악해야 한다.

 

 

조정대상지역

 

- 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 주택법에 근거해 지정한 지역이다.

 

- 주택가격 상승률이 이전 3개월 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역이며 청약 경쟁률이 5:1 이상인 곳도 해당된다.

 

- 대출한도는 LTV가 9억 원 이하는 50% , 9억 원 초과분은 30% 적용되며 총부채 상활 비율은 50% 로 제한한다.

 

※ LTV란? 아파트 등과 같은 주택을 담보로 잡고 금융기관에서 돈을 빌려 쓸 때 인정되는 자산가치를 비율로 말하는 것으로 예를 들어 주택담보대출 50%이고 4억 원짜리 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 최대 금액은

2억 원 (4억 X 0.5) 이 된다

 

- 2주택 이상 보유세대는 집을 새로 구입할 때 주택담보 대출을 받을 수 없다.

 

- 2주택자의 경우 기본세율에 20%, 3 주택자는 30%의 양도세가 부과된다.

 

- 2주택 이상 보유자는 종합부동산세가 0.6 ~ 2.8% 추가 과세된다.

 

- 청약 관련 규정에 따라 85㎡ 이하는 가점제 추첨 물량이 75%이고 85㎡이상 주택은 가점제로 30% 를 뽑아야 한다.

 

- 조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달 계회서를 제출해야 한다.

 

투기과열지구

- 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 월등히 높아 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역

 

- 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나 비규제 지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기 과열지구로 지정

 

- 주택구입 시 LTV 가 9억 원이하는40% , 9억 원 초과분은 20% 적용하고 총부채 상환 비율은 40% 로 제한한다.

 

- 15억 원 초과 주택에 대해서는 주택담보대출 전면 금지한다.

 

- 투기과열지구에서는 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달 계회서 외에 추가로 자금조달에 대한 증빙서류도 제출해야 한다.

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▶ 조정대상지역 

 

- 서울 : 전 지역

- 경기 

• 과천, 성남, 하남 , 동탄 2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지, 기흥
• 수원 영통. 권선. 장안, 안양만안, 의왕
• 고양, 남양주(화도읍, 수동면, 조안면 제외), 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인 처인(포곡읍, 모현, 백암, 양지면, 원삼면, 가재월, 사암, 미평, 좌항, 두창 맹리 제외), 오산, 안성, 평택, 광주(초월, 곤지암읍, 도척, 퇴촌, 남종, 남한 산성면 제외) , 양주 ( 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외), 의정부
• 김포 (통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외)
• 파주( 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면, 진서면 제외)

- 인천 

• 중(을왕동, 남북동, 덕교동 , 무의동 제외), 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서

-부산

• 해운대 , 수영 , 동래, 남, 연제
• 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 서하구

- 대구

• 수성
• 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군(기창면, 구지면 , 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍, 현풍읍 제외)

- 광주

• 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구

- 대전

• 동, 중, 서, 유성, 대덕

- 울산

• 중구, 남구

-세종 

-충북

•  청주( 남성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍, 북이면 제외)

- 충남

• 천안동남 (목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면, 동면 제외), 서북 ( 성환읍, 성거읍, 직산읍, 입장면 제외), 논산( 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면 , 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 별 곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면, 채운면 제외), 공주 ( 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면, 신풍면 제외) 

- 전북

• 전주 완선, 덕진

- 전남

• 여수( 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면, 삼산면 제외) , 순천( 승주읍, 황전면, 월동면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면, 상사면 제외) , 광양( 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면, 다압면 제외)

- 경북

• 포항남 (구령포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면, 호미곶면 제외) , 경산 (하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면, 남천면 제외)

-경남

• 창원 성산

 

▶ 투기 과열지구 

 

- 서울 전 지역

- 경기 

• 과천, 성남 분당, 광명, 하남
• 수언, 성남 수정, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지, 기흥, 동탄 2

- 인천 :

• 연수 , 남동, 서

- 대구

• 수성

- 세종

- 대전

• 동, 중, 서, 유성

- 경남

• 창원 의창 ( 대산면 제외)

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▶ 규제 지역 내 주택담보대출 취급 시 전입, 처분 요건 강화

 

- 무주택자

전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보 대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과된다.

• 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역

- 1 주택자

전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무가 부과된다.

 

- 보금자리론 대상 실거주 요건 부과

주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고 의무 위반 시 대출금을 회수한다.

 

▶ 갭 투자 방지를 위한 전세자금 대출 보중 이용 제한 강화

 

- 투기지역, 투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가한다.

• 투기 기역, 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용된다.

- 전세대출을 받은 후 투기지역, 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수한다.

• 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수 규제 적용 유예된다.
• 전세대출 신규 신청분부터 적용된다.