1가구 1주택 양도세 비과세 요건 따져보기

1가구 1 주택 비과세 요건

- 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하다 파는 경우로서 그 주택이 취득 당시 비조정지역이었으면 2년 이상 보유만 해도 비과세, 취득 당시 조정지역이었으면 2년 이상 거주까지 해야 비과세이다.

- 기본적으로 매매가액중 9억 원 이하 부분이 비과세 되고 9억 원 이상이면 넘는 부분에 대해서 세금계산이 된다.

- 2017년 8.2 부동산대책때 조정지역대상내 2년 거주요건이 추가되었는데 2017.8.2일 이전에 이미 취득한 주택은 2년 이상 보유만 하면 거주하지 않아도 비과세 되는 것이나 2017.8.3일 이후에 산 주택은 조정지역일 경우 세대전원이 2년이상 살아야만 비과세 받을 수 있다.

단 조정지역이었다 하더라도 2년 거주요건이 해당되지 않는경우가 있다.

 

 

- 2017.8.2 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급사실이 입증되는 경우로서 1세대가 계약금 지금일 현재 주택을 보유하지 아니한(무주택) 경우

- 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약 체결을 하고 계약금 지급 사실 입증되는 경우로서 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한(무주택) 경우

즉 잔금청산 자체를 조정지역 되기 전에 했으면 거주요건 없이 2년 이상 보유만 해도 되고 조정지역 된 후 잔금 청산된 경우라면 계약일이 언제인지, 계약금 지급내역이 금융증빙 등으로 입증 확인되는지, 계약금 지급한 날 세대전원 주택이 없었는지의 3가지 요건이 충족되면 2년 이상 거주요건에 해당되지 않는다.

조정지역 여부

- 부동산 살때 팔 때 조정지역 확인은 필수인데 1세대 1 주택 비과세에서는 살 때(취득할 때)가 중요하며 취득할 때 조정지역이면 해제돼도 2년 거주요건이 있다. 조정대상지역 지정 및 해제 현황은 홈텍스 홈페이지에서 확인 가능하다.

홈텍스>> 양도소득세 모의계산>> 1개 부동산 양도세 계산하기 >>조정 대상지역 안내

다주택의 경우

- 2021.1.1 이후 양도하는 주택부터 적용되는데 2주택 이상을 보유한 1세대가 마지막 1 주택을 비과세 받기 위해서는 다 팔고 최종 1 주택이 된 날부터 2년 이상 보유해야 비과세 혜택을 받는다 . 만약 최종 1주택이 조정대상지역이면 2년이상 거주 요건도 추가된다.

- 일시적 1세대 2 주택 등 2 주택 세대의 비과세 주택은 일시적 2 주택, 동거봉양합가, 혼인합가, 상속으로 인한 2주택, 거주주택 비과세 등인 경우 주택 수가 2채 이상이라도 다주택으로 보지 않기 때문에 먼저 파는 주택이 비과세가 되면 남은 1 주택도 최초 취득일부터 비과세 대상 및 보유기간을 따진다.

- 2020.12.31 이전에 다른 주택을 모두 양도하고 2021.1.1 현재 1세대가 보유한 주택이 한채인 경우에는 바뀌 내용이 적용되지 않으므로 다시 2년 더 거주하거나 보유하지 않아도 된다.

 

 

- 1세대 2 주택이 었는데 양도가 아닌 증여하거나 용도 변경하여 1 주택이 됐을땐 2021.2.17전에 증여하거나 용도 변경하여 다주택 보유세대가 최종 1 주택이된 경우에는 최종 한주택이된 때부터가 아닌 당초 취득일부터 비과세 보유관련 거주기간과 보유기간이 시작되고 2021.2.17 이후엔 양도와 마찬가지로 최종 1주택이 된 날부터 비과세 보유기간, 거주기간이 시작된다.