전세권설정과 확정일자 차이점(+비용)

전세권 확정일자란 전세로 살집의 관할 주민센터 또는 법원 등에서 주택임대차 계약( 전세계약)을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장의 해달 날짜를 말합니다.

 

 

집주인인 임대인에 비해 약자의 위치에 있는 임차인에게 타당한 자격을 보장하기 위해 임대차 보호법이 있으며 이는 임대인이 임차인으로부터 완전하게 집을 인도하는 단계가 끝난 후부터 작용합니다. 임대차 보호법에 의해 보호받기 위해선 확정일자 받기, 전세권 설정 등이 있으니 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

 

처음에 설명된 바와같이 전세권 확정일자는 임대차 계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어졌으며 입주와 전입신고를 마친 임차인이 확정일자를 받으면 경매나 공매 시 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 

 

전세권 설정 등기

법원 등기소에 가서 전세를 얻은 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것으로 그 집의 등기사항 전부증명서를 보는 사람 누구나 세입자가 살고 있다는 사실을 바로 알 수 있습니다.

 

즉 전세로 들어간 건물의 권리를 확보 받는 것을 의미하며 확정일자와 달리 임차인은 임대인의 동의없이 강제로 전세권을 설정할 수 없으며 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본, 전세계약서, 토지대장 등 구비서류가 많아 준비절차 또한 번거로운 편입니다.

 

그렇다면 전세권설정 등기와 확정일자 각각의 장점에는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

 

전세권 설정의 장점

• 전세권설정은  등기부에 기재되지만, 확정일자는 기재되지 않습니다.

 

• 확정일자는 전입신고 신청일 다음날부터 효력이 발생하고 효력을 유지하기 위해선 전입신고상태가 계속되어야 하지만  전세권 설정은 등기를 신청 당일부터 효력이 발생하며 주택에서 이사하더라고 효력이 지속됩니다.

 

• 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 소송등을 제기해 승소 판결을 받아 강제집행의 절차를 걸쳐 임대차보증금을 반환받는데 적어도 6개월 이상 걸리지만  전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있습니다.

 

확정일자의 장점

• 확정일자를 받으며 토지의 가액의 대해서도 우선변제권을 행사할수 있지만 전세권 등기는 건물의 가액에 대해서만 배당을 청구할 수 있습니다.

 

• 확정일자는 수수료 600원이 전부이지만 전세권 설정등기는 등록세, 등기신청수수료, 법무사 비용 등 비용의 부담이 있습니다.

 

• 전세권 등기는 소유자( 집주인)의 동의와 협조가 반드시 있어야 등기가 가능하지만 확정일자는 소유자의 동의를 요구하 시 않고 세입자의 의사만으로 가능합니다.

 

표로 간단히 정리해보면 다음과 같습니다.

 

	확정일자	전세권 설정등기
동의	집주인 동의 불필요, 세입자 단독	집주인 동의 필요
절차	동주민센터 , 등기소, 공증인사무소에서 임대차계약서에 날인	서류 구비해서 관할등기소에서 등기 • 소유자 : 인감증명서 1통, 인감도장, 등기필증, 위임장( 직접 안 갈 경우에만 필요) • 임차인 : 신청서, 주민등록초본등본, 도장, 전세계약서, 등록면서세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서 , 도면 등
비용	보증금 액수에 관계없이 600원 (계약증서가 4장을 초과할 경우 초과 4장마다 100원추가)	• 등록세: 보증금의 2/1000 • 지방교육세: 등록면허세의 20/100 • 등기신청수수료 : 1만 5000원 • 법무사비용 • 말소등기 비용( 차후 말소할 경우 발생)
요건	입주 후 전입신고를 해야만 가능	입주, 전입신고 불필요
효력	건물과 토지의 가격을 합한 금액에서 보증금 보상	건물 가격에서만 보증금 보상
대상	일반적인 경우	전전세의 경우, 집주인이 전입신고를 꺼리는 오피스텔의 경우

 

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확정일자만 받아도 보증금을 날릴 걱정은 덜수 있으며, 소액임차인의 경우 주택임대차 보호법에서 정해주는 액수를 우선적으로 보호받을 수 있고 경매 과정에서도 보증금을 모두 변제받지 못하더라도 대항력을 갖춘 경우 임차권이 소멸되지 않습니다.

 

또한 만약 등기부등본상 근저당이나 권리침해 등의 내용이 없다면 확정일자만 받아도 무방하나 오피스텔의 경우 확정일자보다는 전세권설정등기를 받는 것이 유리합니다. 종종 오피스텔 임대인은 세금 혜택 등의 이유로 세입자의 전입신고 확정일자를 받는 것을 꺼리는 경우가 있는데 이런 경우는 전세권 설정 등기를 해 놓으면 전세금을 보호받을 수 있습니다.

 

 

 

지금까지 살펴본 바와 같이 확정일자 제도와 전세권설정 등기에는 각각 장단점이 있으므로 건물 전부 또는 일부에 대한 임차인지에 대한 여부, 전세권 설정 등기 소요 비용, 임대인 동의 여부 등의 문제점을 검토한 후 사정에 맞는 적당한 방법을 선택해야 하겠습니다.

 

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