다세대 주택, 다가구 주택 차이점 및 세금

흔히 빌라처럼 여러 세대가 함께 있는 건물을 '다가구 주택' 또는 '다세대주택'이라고 합니다. 하지만 건물 외관만으론 비슷하지만 법적으로는 구분돼 있습니다.

 

 

다세대 주택과 다가구주택의 ① 차이점 및 ② 관련 세금과 ③ 전세금반환보증보험 가입 시 유의할 점그리고 ④ 다세대 주택을 다가구 주택으로 전환시 적용되는 세금에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

다가구주택

 

◎ 다가구주택은 단독주택으로 건축법에 따라 한 가구가 독립해 거주하는 건축물을 말합니다. 호별로 구분돼 있고, 실제 따로 건주 한다고 해도 전체를 하나의 건물로 인정해 1 주택자로 간주합니다.

 

◎ 건축법상 단독주택으로 분류돼있어 구분 소유가 불가능합니다. 단독주택 내에 여러 세대가 공동으로 거주하고 있지만, 공동주택에 해당하지 않습니다. 예를 들어 다가구주택에 4세대가 살건 6세대가 살건 소유주는 단 한 명입니다.

 

◎ 세대별로 방이나 부엌, 화장실 등 갖춘 바닥면적이 660㎡이하, 3층 이하( 지하층 제외)의 주택입니다. 거주세대는 19세대 이하여야 하며 바닥면적을 산정할 경우 지하 주차장 면적은 제외됩니다.

 

▶ 세금

 

◎ 전체를 하나의 주택으로 보기 때문에 해당 주택을 2년 이상 보유하고, 매매할 경우 1세대 1 주택 비과세 혜택을 적용받습니다.

 

◎ 해당 주택의 기준시가가 9억 원 미만일 경우 부부합산이나 임대소득에 대한 소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

▶ 전세금반환보증보험 가입

 

◎ 각 호수별 전세금액과 월세 보증금, 계약 시점과 기간, 임차인 이름 등을 적어 제출해야 합니다. 

 

◎ 사실상 집주인의 동의가 없으면 보증을 받기가 불가능해 집주인이 협조를 해주지 않아 보험 가입이 어려운 경우가 종종 있습니다.

 

 

다세대 주택

 

◎ 다세대 주택은 하나의 건물이라도 등기부등본에 호별로 구분된 주택형태입니다.

 

◎ 세대마다 개별 현관을 갖추고 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡이하 4층 이하의 주택으로 19세대까지 건축할 수 있으며 층별, 호별로 등기가 분리돼 있어 각 세대별로 매매가 가능합니다.

 

▶ 세금

 

◎ 주택 전체를 한 번에 매매한다고 하더라도 여러 채의 주택을 양도하는 것으로 간주되기 때문에 다주택 보유자에 해당되 양도소득과 임대소득 등의 과세대상이 됩니다.

 

▶ 전세금 반환보증보험 가입

 

◎ 아파트와 같이 구분 등기가 가능한 다세대주택의 경우 보험가입이 쉽습니다.

 

◎ 다만 다세대주택을 매매할 경우 개별 등기가 가능하기 때문에 건물 자체에 대한 보증금이 아닌 입주하려는 호실의 대출 여부와 액수를 반드시 확인하고, 등기부등본과 건축물 관리대장을 함께 따져, 각 서류에 담긴 정보들이 일치하는지를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

다세대 주택을 다가구 주택으로 전환 시 세금

 

◎ 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도를 변경하고 변경일로부터 2년 이상 보유한 후 건물 전체를 팔면 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을수 있습니다.

 

◎ 하지만 용도 변경 후 2년 이내 양도하면 거주자가 선택하는 1 주택만 비과세 받을 수 있고 나머지는 양도세가 과세되며 1세대 1주택자에게 적용되는 장기보유 특별공제도 변경일로부터 양도일까지의 보유기간을 계산해 적용합니다.

 

◎ 특히 2021년부터는 최종 1주택이 된 날로부터 2년 보유와 2년 거주를 해야 비과세가 되므로 전환 이후 2년 거주 2년 보유 충족해야 비과세가 가능합니다.