재건축 절차 과정 중 사업 준비 단계에 대해서 알아보자

재건축 사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 ' 도시 및 주거환경정비법'에 따른 정비사업 중의 하나를 말한다.

 

재건축 사업은 사업 준비 단계, 시행단계, 착공단계, 청산단계등으로 나눌 수 있는데 이번 포스팅에서는 사업준비 단계 과정을 살펴보도록 하겠다. 

 

사업 준비 단계 

 

 이 단계는 보통 2~3년 정도가 소요되며 지방 자치 단체에서 계획을 수립하고 안전 진단을 받는 과정으로 

기본계획 수립 → 안전진단 → 정비계획수립의 단계로 진행된다.

 

① 기본 계획 수립

 

기본계획은 다음의 절차를 거쳐 수립된다.

 

기본계획(안) 작성 ( 특별시장, 광역시장) → 주민공람( 14일 이상) 지방의회 의견 청취  →  관계 행정기관 협의( 국토교통부 장관 포함)  → 지방도시계획위원회 심의  →  정비 기본계획 수립( 승인) 및 고시

 

이때 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경하려는 경우 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 기본계획에 반영해야 한다.

 

또한 기본계획의 수립권자는 위에 따른 공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 하며 이 경우 지방의회는 기본계획의 수립권자가 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다. 

 

이때 국토교통부 장관, 시.도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위해 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대해 3년 이내의 기간 (1년의 범위에서 한 차례만 연장 가능)을 정해 건축물의 건축과 토지의 분할을 제한할 수 있다.

 

② 안전진단

 

다음의 어느 하나에 해당하는 경우 안전진단을 실시해야 한다.

• 정비예정구역별 수립시기가 도래한 경우
• 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우
• 정비예정구역을 지정하지 않은 지역에서 재건축 사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우
• 내진 성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계  , 시공으로 구조적 결함 등이 있는 법령으로 정하는 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업 예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속 토지의 소유자가 10분의 1 이상 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우

안전진단의 실시는 다음의 절차를 거쳐 이루어진다.

 

안전진단 요청 ( 요청자 ☞ 시장,군수) → 현지조사 ( 시장, 군수) → 안전진단의뢰 ( 시장 , 군수) → 안전진단결과 보고서 제출 ( 시장, 군수 및 요청자 ) → 정비계획수립 및 재건축 시행 여부 결정 ( 시장 , 군수 )

 

정비계획의 입안권자는 안전진단의 요청이 있는 경우 요청일로부터 30일 이내에 실시 여부를 결정하여 요청인에게 통보해야 하며 현지조사 등을 통해 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단의 실시 여부를 결정해야 하고 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰해야 한다.

 

다음의 경우엔 안전진단 제외대상이 된다.

• 정비계획의 입안권자가 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하는 주택단지의 건축물
• 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 정비계획의 입안권자가 인정하는 주택단지의 건축물
• 기준 세대수가 200세대 이상인 노후, 불량 건축물의 기준을 충족한 주택단지의 잔여 건축물
• 정비계획의 입안권자가 진입도로 등 기반시설 설치를 위해 불가피하게 정비 구역에 포함된 것으로 인정하는 주택단지의 건축물
• 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법에 따라 지정받은 안전등급이 D( 미흡) 또는 E( 불량) 인 주택단지의 건축물

 

 

③ 정비계획 수립

 

정비계획이 수립되면 다음의 절차를 거치게 된다.

 

정비계획 수립 ( 시장, 군수)  → 주민설명회/ 공람 ( 30일 이상 공람) → 지방의회 의견 청취 ( 60일 이내 의견 제시 ) → 지방도시계획위원회 심의 → 정비구역 고시 

 

정비계획 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영해야 한다.

 

또한 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 하는데 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며 의견 제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.

 

정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정 ( 변경결정 포함) 하거나 정비계획을 결정 ( 변경결정 포함) 한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 하며 이때 국토교통부 장관에게 그 지정 내용을 보고 해야 하며 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다.