상가건물 임대차 보호법 적용범위 알아보기

상가건물 임대차 보호법에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물( 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정 금액 이하인 상가건물이 대상이 된다.

상가건물 임대차보호법 이 적용되는 보증금의 범위

- 지역별 보증금의 범위는 다음과 같다

• 서울특별시 : 9억 원 이하
• 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 ( 서울특별시 제외) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원 이하
• 광역시 ( 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외) , 세종특별자치시, 파주시 , 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만 원 이하
• 그 밖의 지역 : 3억 7천만원 이하

- 보증금 외의 차임이 있는 경우 월 단위의 차임에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 임차보증금으로 본다. 예를 들어 서울에 소재하는 상가건물에 보증금 5천만 원, 월세 50만 원에 들어간 경우 임차 보증금은 1억 원 ( 50만 원 X 100 + 5천만 원)이다

* 계약 갱신 요구 및 계약갱신의 특례의 규정은 위의 지역별 보증금의 범위를 초과하는 임대차에 대해서는 적용한다.

전세권에 의한 임차보증금 보호

- 전세권은 상가건물 소유자와 전세권을 취득하려는 사람 사이에 전세권 설정을 목적으로 하는 물권적 합의와 등기에 의해 취득한다

- 전세금 전세권을 설정하려는 당사자들이 자유롭게 정할 수 있으나, 등기된 금액의 범위 내에서만 제삼자에게 대항할 수 있다.

민법의 임차권에 의한 임차보증금 보호

- 임대차는 원칙적으로 당사자의 합의 즉 임대인은 임차인에게 상가건물을 사용, 수익 하게 하고 임차인은 그 대가로 차임을 지급한다는 합의가 있으면 성립한다.

- 상가건물에 대한 임대차가 성립하면 임차인은 그 건물을 사용, 수익 할 수 있으나 제삼자에게 대 항하기 위해서는 임대차 등기를 마쳐야 한다.

- 임차인은 임대차 등기에 대한 반대 약정이 없는 한 임대인에게 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. 임차인이 임대차 등기를 마친 때에는 그때부터 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있다.

부부의 일상가사 대리권

- 민법은 부부평등의 원칙에 따라 부부 상호 간에는 일상적인 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 규정하고 있다. 일상적인 가사란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입 가옥의 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무 교육비, 의료비나 자녀 양육비의 지출에 관한 사무 등이 그 범위에 속한다.

그러나 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어선 금전차용이나 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않으므로 불가피하게 건물 소유자의 배우자와 임대차 계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 요구해야 한다.

계약 당사자 확인 ( 임대인 확인 )

- 건물의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증이 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지 확인해야 한다.
- 건물 소유자의 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 한다.

• 위임장 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름. 주소 및 주민등록번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기대되고 연월일이 기재된 후 위임인 ( 소유자)의 인감이 날이 되어있어야 한다
• 인감증명서 위임장에 찍힌 위임인 ( 소유자)의 날인 및 임대차계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않는다

임대차 기간

- 상가건물 임대차 보호법은 임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 임차인의 보호를 위해 그 기간을 최저 1년으로 보장하고 있다. 또한 임차인이 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수도 있도록 하고 있다.

- 따라서 임대차 기간을 반드시 1년으로 기재할 필요는 없고, 임차인의 형편에 맞춰 1년 미만으로 약정할 수도 있다.

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Q. 2년 약정으로 상가건물을 임차하여 커피전문점을 운영하던 중 건물이 압류되었다. 어찌해야 하나?

A. 상가건물 임대차 보호법의 적용을 받는 상가건물 임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날부터 대항력이 생긴다.

대항력을 보유한 임차인은 제삼자 즉 임차 상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있다.
따라서 커피전문점을 운영하던 중 상가건물이 압류되었다 하더라도 이미 대항력을 갖춘 경우라면 걱정할 필요가 없다.

※ 대항력이란? 임차인이 제삼자 즉 임차 상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다.

임대차는 그 등기가 없더라도 임차인은 ①건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청한 경우에는 그다음 날부터 대항력이 생긴다.

대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차 상가건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물 소유자 ( 양수인 또는 경락인) 에게 계속하여 임차원의 존속을 주장할 수 있다.

Q. 서울에서 보증금 2억 원인 상가건물을 임차하여 커피전문점을 운영 중에 건물이 경매에 부쳐졌다. 임차 보증금을 돌려받을 수 있나?

A. 우선변제 요건을 갖췄다면 가능하다.
상가건물 임대차 보호법의 적용을 받는 상가건물 임대차의 경우, 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 임차인이 임대차 계약 증서 상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차 상가건물이 경매 또는 공매에 부쳐 졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

※ 우선변제권이란? 임차인이 건물의 인도와 사업자등록신청, 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득된다.
이경우 임차인은 임차 상가건물이 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 면제 받을 수 있다.

단 우선변제권은 임차상가건물이 경매나 공매시 적용되고 일반 매매, 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않는다.

Q. 주변 상가의 시세가 많이 하락하여 임차 보증금을 조금 내려 돌려받고 싶다. 계약 당시 보증금 증감 청구 금지 특약을 했는데 보증금 감액 청구가 가능할까?

A. 가능하다.
상가 보증금의 증액 금지 특약이 있는 경우에는 임대인의 증액 청구를 할 수 없지만 감액 금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없다. 따라서 임차인은 감액금지 특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 감액 청구를 할 수 있다.

Q. 상가건물 임대차 계약을 체결할 때 상가에 대한 수선의무는 임차인의 부담으로 한다는 특약을 맺었다. 그런데 최근 지붕의 균열로 비가 많이 새고 있는데 이것도 임차인이 고쳐야 하나?

A. 임대인이 수리해야 한다.
본래 임대인에게 수선의무가 있지만 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다. 그러나 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우와 같이 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무를 부담해야 한다.

또한 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해 주지 않을 경우 손해배상을 청구할 수 있고 상가건물 임대차 계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다.

Q. 상가건물을 임차하여 화장품 가게를 운영하던 중 가게의 작은 부분을 다른 사람에게 네일숍으로 운영할 수 있도록 세를 주려 한다. 주인의 허락 없이 가게의 일부를 다른 사람에게 세를 줘도 되나?

A. 가능하다. 민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차 상가건물을 제삼자에게 전대한 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있다.
다만 특별할 약정이 없는 한 그 임차 상가건물의 작은 부분을 세를 주는 것은 주인의 허락 없이도 가능하다.

Q. 서울에서 2억 원의 보증금으로 상가건물을 임차하여 가게를 운영하던 중 임대차 계약기간이 끝나기 전에 건물주인이 건물을 다른 사람에게 팔았다. 주인이 바뀌었으니 주인이 나가라고 하면 나가야 하나?

A. 안 나가도 된다.
임차 상가건물의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계한다.

따라서 상가건물 임대차 보호법의 적용을 받는 임차인의 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 경우에는 임대인이 변경되더라도 전 임대인과 체결한 임대차 계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있다.

Q. 서울에서 보증금 2억 원인 상가건물에서 조그만 분식점을 2년째 운영하고 있는데 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가왔다. 계약을 다시 갱신하고 싶은데 가능할까?

A. 가능하다
임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며 ( 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않아야 함) 이경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다.

계약갱신의 범위

• 임차인의 계약 갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.
• 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이다. 다만 차임, 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없다.

계약갱신의 예외

- 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체 하 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 목적 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
- 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

Q. 임대차 계약 기간이 만료되어 건물주의 보증금을 돌려달라고 하니 새로운 세입자를 얻을 때까지 기다려 달라고 한다. 보증금을 돌려받을 때까지 그 건물에서 계속 가게를 운영하면 월세는 안내도 되나?

A. 월세를 내야 한다.
임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 간주되므로 임대인과 임차인은 임대차 계약상의 권리의무를 그대로 가지게 된다.
따라서 보증금을 반환받을 때까지 계속 가게를 비우지 않고 영업할 수 있는 것은 당연하고 이러한 경우에도 임차인은 그 건물에서 계속 영업함으로써 실질적인 이득을 얻는 이상 월세는 지급해야 한다.

Q. 상가 임대차 계약 기간의 만료와 함께 인근에 있는 새로운 가게로 이사하려고 한다. 새로운 새 입자를 얻을 때까지 보증금을 기다려 달라고 하는데 돈은 나중에 받더라도 바로 이사해야 하나?

A. 임차권 등기를 한 후에 이사 가야 한다.
임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 된다.

다만 임차권 등기 명령 제도를 이용하여 임차권등기를 하여 임차 상가건물에서 이사하더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

Q. 상가건물 임대차 계약 시 지불한 권리금을 임대인으로부터 돌려받을 수 있나?

A. 권리금은 임차보증금의 일부는 아니지만 상가건물 임대차 계약이 종료되어 상가건물을 이전하는 경우에 발생하는 문제로서 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않고 다만 상가건물 임대차 보호법에 따라 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 뿐이다.

※ 권리금이란? 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설 , 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

- 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 하며 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.