Q & A 로 알아보는 주택임대차 보호법 1

Q. 주택 임대차 계약을 체결하려고 하는데 계약 당일에 주택의 소유자가 바빠 소유자의 부인과 임대차 계약을 체결하려고 한다. 부인과 임대차 계약을 체결해도 괜찮을까?

 

A. 주택 소유자의 부인 일지라도 그 부인 자신이 소유자로부터 계약 체결에 관한 위임을 받았다는 것을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안정성은 보장되지 않는다. 따라서 불가피하게 주택 소유자의 부인과 임대차 계약을 체결해야 하는 경우에는 반드시 소유 주택에 대해 임대차에 관한 위임장과 주택 소유자의 인감증명서를 요구해야 한다.

 

※ 계약 당사자 확인 (임대인 확인)

 

- 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지 확인해야 한다.

 

- 주택 소유자의 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우에는 위임장과 주택 소유자의 인감증명서를 반드시 요구해야 한다.

• 위임장 부동산의 소재지와 소유자의 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름. 주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인( 소유자)의 인감이 날인되어있어야 한다.
• 인감증명서 위임장에 찍힌 위임인( 주택소유자)의 도장과 임대차 계약서에 찍을 도장이 인감증명서에 찍힌 도장과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않는다.

 

Q.  보증금 5천만 원에 임차한 집에서 8개월째 살고 있다. 집주인이 주변시세가 많이 올랐다며 보증금을 천만원 더 올려달라고 한다. 보증금을 올려주어야 하나?

 

A.  올려주지 않아도 된다.

임대인의 보증금 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다. 설사 1년이 지나서 증액을 청구한다 하더라도 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 청구할 수 없으므로 계약기간이 1년이 지나고 질문과 같이 보증금이 5천만 원의 경우에는 250만 원을 넘지 않는 범위에서 증액을 요구할 수 있다.

 

- 임대인의 차임. 보증금 증액

• 임대인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 경우에는 장래에 대하여 그 증액을 요구할 수 있다.

- 임대인이 요구할 수 있는 차임, 보증금의 증액 한도

• 증액 한도는 약정한 차임 ,보증금의 20분의 1을 넘지 못한다.

- 임대인이 증액 한도를 초과하여 증액을 요구하는 경우

• 계약기간이 1년이 지났고 보증금이 5천만 원인데 집주인이 보증금 1천만 원의 인상을 계속 요구하는 경우에는 법원에 가서 보증금의 5%인 250만 원을 공탁하면 차임의 연체를 면하게 되고 그 집에서 계속 살 수 있다.

 

Q. 월세방을 얻어 자취를 하던 중 군 입영통지서를 받았다. 아직 임대차 계약기간이 남았는데 보증금을 돌려받을 수 있을까?

 

A. 군 입대는 임차인이 임대차기간 중에 계약을 중도 해지할 수 있는 사유에 해당하지 않는다. 따라서 약정한 기간이 남은 임대차의 경우엔 보증금을 돌려받을 수 없으며 약정한 기간은 사용 여부와 상관없이 월세를 지급해야 한다.

 

- 임차인이 임대차 계약을 중도 해지할 수 있는 경우

• 임대차 계약을 할 때 중도 해지에 관한 특약 (약정해지권)을 한 경우
• 계약기간을 정하지 않는 경우
• 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존 행위를 하여 임차인이 그로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우
• 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 등을 하여 그 잔존 부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우
• 임대인의 지위가 양도된 경우

- 임대차 계약의 해지

• 임대차계약의 해지란 임대인 또는 임차인이 임대차기간이 만료되기 전에 임대차 계약을 끝내고 싶다는 일방적인 의사표시를 상대방에게 표시하여 장래에 향해 그 계약의 효력을 소멸시키는 것을 말한다
• 임대차 계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋다. 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차 계약의 해지 의사를 표명하고 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 된다.

 

Q. 계약 기간이 만료되어 이사 가려고 하는데 보증금은 새로운 세입자가 들어오면 그때 준다고 한다. 집주인의 말을 믿고 지금 이사를 가도 될까?

 

A. 주택임대차 보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선 변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 된다.

 

이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다.

 

- 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

- 임차권등기명령 제도는 가까운 법원의 민원실에서 안내받을 수 있다.

 

 

Q. 주택을 임대차하여 살고 있다. 계약기간이 끝나기 전에 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았는데 주인이 바뀌었으니 새 주인이 나가라고 하면 나가야 하나?

 

A. 대항요건을 갖춘 경우에는 그 집에서 계속 살 수 있다.

임차주택의 양수인은 임차주택에 대한 소유권과 임차인에 대한 전 임대인의 권리, 의미도 함께 승계하게 된다. 따라서 주택임대차 보호법의 적용을 받는 임차인이 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖춘 경우 집주인이 바뀌더라도 임차인은 전 임대인과 체결한 전세계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있다.

 

 

Q. 이사하고 바빠서 전입신고를 6개월 늦게 한 사이 저당권이 설정되었다. 1년쯤 지나 저당권을 설정한 은행이 경매를 신청했는데 전세보증금을 돌려받을 수 있을까?

 

A. 소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있다. 소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보 물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리이다. 

또한 비록 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있다.

 

실제 변제받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행 법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 한다.

 

- 아래 구분에 따른 기준 금액을 보증금으로 지불한 임차인이 소액임차인에 해당된다.

구분	기준금액
서울특별시	1억원 1천만원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역( 서울특별시제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시	1억원 이하
광역시('수도권정비계획법' 에따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외) , 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시	6천만원 이하
그 밖의 지역	5천만원 이하

 

- 우선변제 금액

• 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 다른 금액이다. 이 경우 우선변제금액이 주택 가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받는다.

구분	기준금액
서울특별시	최대 3천 700만원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역( 서울특별시제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시	최대 3천 400만원
광역시('수도권정비계획법' 에따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외) , 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시	최대 2천만원
그 밖의 지역	최대 1천 700만원

 

Q. 주택임대차계약을 체결하고 주민등록 이전과 함께 이사를 하여 거주하고 있다. 그런데 갑자기 어떤 사람이 '이 집은 명의 신탁된 것으로 진짜 주인은 나다'라며 이사 갈 것을 요구하고 있다. 어떻게 해야 하나?

 

A. 건물을 인도(이사) 받은 상태이고, 그 주소로 주민등록을 완료한 경우에는 크게 걱정할 필요가 없다. 해당 주택의 등기부상의 소유자인 명의수탁자는 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 주택에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문이다.

 

설사 명의신탁자( 진짜 주인)의 명의 신탁을 해지하고 소유권 이전등기를 마친 후 주택의 반환을 요구해도 임차인은 그 요구를 따를 필요가 없다. 이 경우 명의신탁자는 명의 수탁자의 지위를 승계한 것으로 보기 때문이다.

 

- 명의신탁

• 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 진짜 소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말함
• 명의 신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자( 진짜 소유자)와 수탁자 사이에서 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만 대외관계 또는 제 삼자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자( 가짜 소유자) 에게 있다.

- 명의수탁자와의 임대차 계약 체결

• 주택의 명의 수탁자와 임대차 계약을 체결하는 경우에는 명의 수탁자가 등기부상의 소유자와 동일한지만 확인하면 된다.
• 명의 수탁자는 명의신탁의 법리에 따라 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 신탁 목적물에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문이다.

 

Q. 임차한 집에 거주한 중 제 돈으로 집수리를 했는데 나중에 돌려받을 수 있나?

 

A. 임차인이 집수리를 위해 지출한 필요비나 유익비는 임대인에게 그 비용을 반환 청구할 수 있다. 임대차 계약이 종료된 후에도 필요비나 유익비를 반환받지 않았다면 주택의 인도를 거부할 수 있다.

 

- 필요비 상환청구

• 필요비란 임대차계약이 목적에 따라 임차주택을 사용,수익하는데 적당한 상태를 보존,유지하기 위해 필요한 모든비요을 말한다
• 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함된다. 임차인은 임차주택의 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구 할 수 있다
• 다만 임차인이 별 비요을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용,수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무는 임차인이 부담한다.

- 유익비 상환청구

• 유익비상환청구권이란 임차인이 임대차관계로 임차주택을 사용,수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우 임대차 종료시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말한다
• 따라서 유익비의 상환은 임차인이 임차기간 중에 지출한 유익비에 한하여 인정되고, 임차인이 유익비를 지출하여 증가된 증가된 가액이 임대차 종료시에 현존해야 청구할 수 있다.
• 임차인이 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않는다.

 

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