Q & A 로 알아보는 주택임대차 보호법 2

Q. 임대차 계약을 하고 살고 있는 집이 압류되었는데 집을 비워줘야 하나?

 

A. 압류만 되어 있는 상태라면 당장 집을 비워줄 필요는 없다. 또한 대항력을 갖춘 경우라면 추후 경매가 되어도 비워주지 않아도 된다.

 

해당 임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 임대차 계약 후 ① 주택을 인도받고 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생긴다. 따라서 그 후의 권리자에게 대항할 수 있다.

 

대항력을 보유한 임차인은 제 3자, 즉 임차 주택의 양수인, 임대한 권리를 승계한 사람, 그 밖의 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있다.

 

따라서 살고 있는 집이 압류되었고 추후 경매가 된다 하더라도 대항력을 갖춘 경우에는 걱정할 필요가 없으나 선순위권자( 예를 들어 대항력이 발생하는 일자보다 앞서 등기가 되어 있는 담보권자가 있는 경우)가 있는 경우에는 대항력을 갖추었다 하더라도 경매 시 문제가 발생할 수 있으니 이를 확인해야 한다.

 

 

 

- 대항력

• 대항력이란 임차인이 제 3자 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 주책에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에 대해 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다.
• 임대차는 임대차 등기를하지 않더라도 임차인이 ① 주택을 인도 ( 이사 ) ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생긴다. 

- 주택의 인도

• 주택의 인도란 점유의 이전을 말하는데 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는것을 말한다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻한다.
• 만약 실제로 임차인이 임차주택으로 이사를 해서 거주하지 않고 있다면 주택임대차보호법의 보호 받을 수 없게 된다.

 

Q. 2019. 8월 1일 계약기간 2년의 주택임대차계약을 체결하였다. 2021. 6월 현재 집주인은 계약갱신에 대해 별다른 말이 없다. 이때 주택임대차 계약은 어떻게 되나? 그리고 혹시라도 2021.7월에 집주인이 갱신거절을 하면 어떻게 되나?

 

A.  임대인과 임차인 모두 특별히 별도의 말이나 행동이 없는 경우 임대차계약은 갱신된 것으로 본다.

 

- 묵시적 갱신의 요건

• 임대인이 주택임대차계약 종료 시점인 2021년 7월 31일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전의 기간에 임차인에게 갱신거절이나 계약 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않았어야 한다.
• 임차인도 임대기간 종료시점의 1개월 전까지 위와 같은 통지를 하지 않았어야 한다.

- 묵시적 갱신의 효과

• 위와 같은 경우 원래의 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차가 된 것으로 보며 이것을 묵시적 갱신이라 한다.
• 묵시적 갱신이 된 경우에도 그 존속기간은 2년이 되지만 임차인은 언제든지 계약해지통고를 할수 있다. 해지통고를 임대인에게 하고 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

- 묵시적 갱신의 예외

• 매달 차임을 지급해야 하는 임대차계약인 경우 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 계약이 묵시적으로 갱신되지 않는다. 따라서 임차인에게 이러한 사유가 있으면 임대인이 이러한 사유로 임대차 계약을 굳이 해지하지 않더라도 임대차는 원래의 임대차 기간이 만료되면 종료된다.

- 대항력과 우선변제권

• 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 다시 계약서를 작성할 필요가 없고 임대인의 요구로 새로 계약서를 작성한 경우에도 확정일자를 받은 종전의 계약서를 그대로 보관하면 된다. 그러면 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

- 개약갱신청구권

• 임대인이 2021년 7월 31일 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에 대해 갱신거절의 통지나 조건을 변경하는 의사표시를 하더라도 임차인은 그 기간에 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 이경우 기존 계약조건에 따라 갱신되고( 다만 보증금을 5%를 초과하지 않는 범위에서 증액 가능) 임대인은 정당한 사우 없이 거절하지 못한다.

 

 

Q. 지금 살고 있는 집의 주변 시세가 많이 하락하여 우리도 보증금을 조금 내리고 싶다. 계약 당시 보증금 증감청구금지 특약을 하였는데 이런 경우에도 보증금 감액을 청구할 수 있나?

 

A. 할 수 있다.

보증금증액금지 특약이 있는 경우에는 이에 따라 임대인은 증액 청구를 할 수 없지만 임차인은 감액 금지 특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 감액 청구를 할 수 있다.

 

- 차임 , 보증금 감액 청구

• 임차한 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 기존 보증금이 적절하지 않게 된 경우에는 임차인은 보증금의 감액을 청구할 수 있다.
• 임대차 계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 감액 청구를 할 수 있다.

- 감액 금지 특약

• 증액 금지의 특약은 유효하지만 감액금지 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없다.

- 감액 청구의 범위

• 증액 청구는 약정한 차임, 보증금의 20분의 1을 넘지 못한다.
• 감액 청구의 경우에는 이러한 기준이 없기 때문에 실제 민사 조정된 경우나 판결을 보면 5% ~ 10% 선부터 20%까지 감액되는 경우도 있다.

- 합의가 되지 않는 경우

• 당사자 사이에 상당하다고 주장하는 감액에 관해 합의가 되지 않는 경우에는 법원에 차임 등의 감액 청구의 소를 제기하거나 민사조성신청을 통해 그 상당액을 확정할 수 있다.

 

Q. 우선변제권을 보유한 주택 임차인이다. 집주인이 전세금을 올려 달라고 하여 올려줬는데 증액분도 자동으로 우선변제권을 획득할 수 있나? 

 

A. 증액분에 대한 확정일자를 별도로 받아야 한다.

임대인의 증액 청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여 그 계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그날부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있다.

 

- 담보 물권자에 대한 대항력

• 대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정등기 이후에 임대인과의 합의에 따라 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액 부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락( 소유권을 넘겨받음) 받은 소유자에게 대항할 수 없게 된다.
• 따라서 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산 등기부를 확인하여 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지는 않은지 확인한 후 증액 여부를 결정하는 것이 안전하다.

 

Q. 주택 임대차 계약을 체결하려는데 주변에서 계약기간을 1년으로 하라고 한다. 어떻게 하는 것이 좋을까?

 

A. 계약기간을 1년으로 하더라도 최소한 2년의 계약기간을 보장받을 수 있으며 임차인은 계약대로 1년의 기간을 주장할 수도 있다.

 

- 임대차 계약 기간

•  주택 임대차 계약을 체결하는 경우 계약서에 계약 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정했더라도 임차인은 최소한 2년의 기간을 보장받을 수 있다.
• 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기한이 유효함을 주장할 수 있으므로 만약 계약기간을 1년으로 정했다면 임차인은 2년 동안 임대차 기간을 보장받으면서도 필요한 경우에는 1년 후에 계약을 해지하고 임대인에게 보증금을 도려 받을 수 있다.
• 그러나 1년의 계약을 하더라도 임대인은 이를 계약의 내용으로 주장할 수 없다. 주택임대차 보호법 제4조는 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리한 것으로 효력이 없기 때문이다.

 

Q. 임대차 계약을 체결하고 이사를 들어간 다세대주택 현관문에 적힌 호수는 301호인데 등기부상에는 201호라고 한다. 등기부상의 주소와 주민등록상의 주소가 다를 경우 어떻게 되나?

 

A. 전입신고 한 번지와 임차주택의 등기부상의 번지가 다른 경우 그 임차인은 주택임대차 보호법의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 된다.

 

공동주택( 아파트, 연립, 다세대주택)의 번지, 동, 호수를 누락했거나 잘못 적은 경우나 대문에 적힌 호수와 등기부에 적힌 호수자 같은지 확인하지 않고 대문의 호수로 전입신고한 경우가 이에 해당된다.

 

다만 다가구 주택의 경우에는 단독주택에 속하므로 호수를 기재하지 않아도 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있다.

 

- 전입신고 시 유의사항

• 전입신고를 하기 전에 반드시 부동산등기사항 증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있다.
• 담당공무원의 착오에 의한 기재 잘못을 대항력 발생에 영향력이 없다.

- 신축 중인 주택에 대한 전입신고

•  이 경우 나중에 준공검사가 끝나서 건물등기부가 작성되면 그 등기사항증명서를 발급받아 동, 호수를 다시 확인해야 한다. 

 

Q. 임대차 계약 기간이 만료되어 집주인에게 보증금을 돌려달라고 하니 새로운 세입자를 구할 때까지 기다려 달라고 한다. 보증금을 돌려받을 때까지 그 집에서 계속 거주해도 월세는 안 내도 되나?

 

A. 그 집에서 계속 사는 동안은 월세를 계속 내야 한다.

임대차 계약이 종료 도니 후에도 임차인이 주택을 넘겨주는 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 행해져하야 하므로 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있는 것은 당연하지만 이러한 경우에도 임차인은 그 집에서 계속 거주하여 실질적인 이득을 얻는 이상 월세는 지급해야 한다.

 

그러나 문을 잠가놓고 주거용으로 사용하지 않으면 실질적인 이득을 얻지 않는 경우가 되므로 이 경우에는 차임을 지급할 필요가 없다. 

 

 

Q. 아파트를 임대차하여 살고 있다. 매달 내고 있는 관리비에 장기수선충당금 항목이 있는데 임차인이 장기수선충당금을 내는 것이 맞는가?

 

A. 장기수선충당금은 아파트와 같은 공동주택의 주요 시설을 보수하기 위해 아파트 관리비로 내는 돈이다. 따라서 소유자가 부담해야 하는 항목이지만 편의상 공동주택의 관리규약에 따라 임차인이 관리비와 함께 내고 있으나 이 돈은 임차인이 나중에 이사 갈 때 집주인에게 반환을 청구하여 돌려받을 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

Q. 보일러가 고장 났는데 집주인은 임차인이 고치는 것이라고 하여 어쩔 수 없이 제 돈으로 보일러를 고쳤는데 이런 경우에도 임차인이 고쳐야 하나?

 

A. 집주인이 고쳐야 한다.

임대인은 임대차계약이 존속하는 동안 임차인에 대하여 임대물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해야할 의무가 있다. 보일러는 임대물의 사용,수익에 필수적인 사항이므로 집주인인 임대인은 이를 고쳐줘야 한다.

 

- 임대인의 의무

• 임대물에 하자가 생겼을 경우 임대인은 이를 수리하여 완전한 상태로 임차인이 사용할 수 있도록 해야 한다.
• 그러나 비용 부담이 매우 적은 사소한 하자나 소모품 교환 정도는 임차인이 부담해야 한다.

- 임대인이 수리를 거부하는 경우

• 임차인은 하자를 수리한 후 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 또한 임차인은 계약을 해지하여 보증금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있으며 임차인은 임차주택의 하자 때문에 생긴 손해와 수리를 하거나 계약을 해지하면서 생기는 손해에 대한 배상도 임대인에게 청구할 수 있다.

 

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