전세계약시 주의사항(+확정일자)

어느새 2년이 흘러 전세 재계약 시기가 돌아왔습니다. 막상 재계약을 하려니 여러 궁금증이 생기게 될 것입니다. 전세 재계약을 할 때 보증금 가격이 지난 계약 때와 동일하다면 굳이 새롭게 계약을 체결할 필요는 없습니다.

 

전세를 재계약할시 부동산 중개인이 알아서 안내해주지만 세입자 입장에서도 꼭 알아두야 할 사항들이 있습니다. 보증금이 올랐을 경우 , 새 계약서를 작성해야 하는 경우 그리고 중개보수는 얼마인지에 관해 알아보겠습니다.

 

전세 재계약 시 주의사항 확인하기

 

 

 

 

묵시적 갱신 시

전세기간 종료 전까지 세입자와 집주인이 별말 없이 기간을 연장하는 묵시적 갱신이 이루어 졌다면 세입자은 기존 전세계약과 동일한 조건으로 2년 더 거주할 수 있습니다. 계약서를 다시 쓰지 않고도 임대조건의 변동 없이 기간만 연장되는 것입니다.

 

주로 전세값이 하락할 때는 집주인이 묵시적 갱신을 선호하는 경우가 많지만 이런 경우엔 세입자가 언제든지 해지가 가능해 다른 집으로 이사하기 2개월 전에 미리 집주인에게 통보해주면 됩니다. 세입자가 계약해지를 통보하면 집주인은 2개월 후에는 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

기존 계약때 주민 센터 등에서 받은 확정일자도 그대로 유효하면 중개수수료도 들지 않습니다.

 

집주인에게 연락을 했으나 재계약을 하지 못하는 경우 임대차 3 법에 의해 세입자는 기존 거주한 2년에 추가로 2년을 더 연장 요구할 수 있는 계약갱신청구권이 있습니다. 계약갱신청구권을 요구하게 되면 집주인은 본인, 직계존속, 비속의 실거주, 세입자의 과실 등의 특별한 이유가 업슨 한 계약갱신청구권을 수용해야만 합니다.

 

전세 보증금 상승 시

전세 보증금이 상승한다면 계약서를 다시 작성해야 합니다. 이때 증액되는 전세금의 보호를 위해 제일 먼저 해당 주택의 권리 변동이 있었는지 등기부등본을 열람을 해야 합니다. 새로운 권리변동, 근저당, 가압류 등이 있을 경우 전세금이 안전하게 보호될 수 있는지 판단하는 것이 우선입니다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 유료로 확인이 가능합니다.

 

재계약을 할 때 기존 계약서에 보증금 증액 내용을 적는 계약서가 아닌  증액분만 갖고 따로 새 계약서( 표준계약서)를 쓰는 것이 좋습니다. 전세금 증액분, 임대 기간과 같은 변경내용 및 기존 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항과 함께 새롭게 작성한 계약서로 증액된 금액에 대한 확정일자도 받아야 증액 부분에 대해서도 우선변제권이 확보됩니다. 

 

이때 우선변제권이란 집이 경매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

한편 임대차 3법중 전월세 상한제가 있습니다. 이는 계약 연장 시 임대료를 5% 이상 올리지 못하도록 하는 것으로 세입자는 현재 전세금의 5% 증액까지만 수용하면 됩니다.

 

 

 

계약서 작성 시

새로 재계약한 전세계약서에는 확정일자를 꼭 받아두어야 합니다. 등기부등본 확인 후에는 주인과 새로운 계약서를 작성해 법원 동사무소 등을 찾아가 확정일자를 받아야 합니다. 이때 작성된 계약서와 기존의 계약서는 반드시 함께 보관해야 하며 새로 채결하는 계약서에 기존 임대차 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항을 기재해 두어야 합니다.

 

예시) 특약사항 '본 계약일은 2021년 9월 30일 보증금 5000만 원 증액에 의한 계약임'

 

확정일자를 받아두지 않을 시 나중이 집이 경매로 넘어가는 상황이 발생했을 때 우선변제권이 없어 전세금 보호를 받지 못하는 경우가 있으니 반드시 유의해야 합니다.

 

계약서 작성은 임대인과 임차인만 만나서 작성해도 상관없지만 권리관계가 불안하다면 중개업소를 통해 일정 수수료를 내고 계약을 진행할 수 있습니다.

 

집주인이 바뀔 시

한편 전세 계약기간 중 집주인이 바뀌더라도 임대차 계약기간 중에는 세입자의 권리가 인정되기 때문에 새로 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 즉 새 집주인은 마음대로 전세보증금을 올리거나 계약기간이 남은 상태에서 재계약· 계약 해지 등을 요구할 수 없습니다.

 

재계약 시 복비(중개 수수료)

공인중개사에 단순 대필과 계약서 교부 정도만 하는 경우 보통 5~10만원 내외로 지불하면 되며 정해진 기준은 없기 때문에 기존 계약을 했던 공인중개사나 친분이 있는 공인중개사와 진행하는 것이 좋습니다.

 

주의할점은 대필로 진행할경우 단순계약서만 작성하기 때문에 부동산중개업소의 직인은 찍히지 않기 때문에 중개업소에서는 계약시 사고에 대한 부분을 책임지지 않습니다.

 

가장 안전한 방법은 부동산중개업소를 통해 정식으로 전세 재계약 계약서를 새로 작성하는것으로 이 계약서에는 중개업소의 직인과 공제증서가 발급되기 때문에 중개업소에서 부동산 사고 발생시 책임을 지게 됩니다.

 

전세 재계약 시에는 전체 보증금을 놓고 요율을 정한 뒤 그 요율을 증액분에 매겨서 계산합니다. 예를 들어 전세 3억 원의 전세를 3억 6천만 원에 재계약한다면 6000만 원 X 0.4% = 24만 원을 내면 됩니다. 

 

하지만 중개수수료가 정해져 있는것은 아닙니다. 여러곳에 확인하시고 좀더 저렴한 곳을 찾으시는것도 방법이니 비교해보시고 가장 안전한 방법으로 전세 재계약을 진행하시기 바랍니다.