조합원 입주권 양도시 비과세 요건

조합원 입주권이란 재개발, 재건축 지역에 토지 등에 대한 소유권을 보유한 조합원이 입주할 수 있는 권리로 관리처분 계획인가 혹은 사업시행계획 인가로 부여된 권리를 말합니다.

 

 

여기서 관리처분계획이 인가되었다는 것은 재건축, 재개발 사업시행 인가 후, 조합원이 보유하고 있던 부동산을 평가하고 그 지분에 따라 이후 분양되는 토지 및 건축 시설 등에 대해 합리적이고 균형 있는 권리의 분배에 대한 사항을 계획하여 관공서에서 인가를 받는 것을 뜻합니다.

 

조합원 입주권은 다른 주택의 비과세( 9억원 초과는 과세)나 중과 여부를 판단할 때 주택수 산정에 포함됩니다. 하지만 조합원 입주권이 곧 주택이라는 의미는 아니므로 중과세율이 적용되지 않습니다.

 

조합원 입주권 양도시 비과세되는 경우에 대해서 알아보겠습니다.

 

조합원 입주권 양도 시 비과세

 

조합원 입주권을 1개 보유한 1세대가 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니하거나, 양도일 현재 1 조합원 입주권 외 1 주택을 소유한 경우로서 1 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 조합원 입주권을 양도하는 경우에는 조합원 입주권 양도 시 1세대 1 주택 비과세를 적용합니다.

 

단 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.

 

 

 

 

조합원 입주권을 보유하고 주택 양도 시 비과세

 

1 주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득하여 일시적으로 1주택 1 조합원 입주권을 소유하게 된 경우 ① 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후에 조합원 입주권을 취득하고 ② 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우, 1세대 1 주택 비과세를 적용합니다.

 

조합원 입주권 취득 후 3년 경과후 종전 주택 양도 시 비과세 요건은 ① 신축주택 완공되기 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전 주택을 양도하고 ②신축 주택 완공후 2년 이내 해당 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속해서 거주할 것 등입니다.

 

단 이 경우에는 종전 주택 구입 후 1년 경과 후 조합원 입주권을 구입하는 규정이 적용되지 않고 종전 주택 구입 후 바로 조합원 입주권을 취득한 경우에 비과세가 적용됩니다.

 

 

 

대체주택 양도 시 비과세

 

재개발 , 재건축 구역에서 1 주택을 보유한 조합원이 재개발, 재건축 공사기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우 다음의 요건을 모두 갖추고 대체주택을 양도한 경우 비과세가 적용됩니다.

 

① 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득 및 1년 이상 거주

② 재개발, 재건축 주택 완공 이전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택 양도

③ 재개발, 재건축 주택 완공 후 2년 이내 재건축주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주할 것

 

현재 재건축 중인 아파트로 이사하기 위해 입주권을 승계 취득하는 경우에도 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세가 적용됩니다.